Las penas son de nosotros, las casitas son ajenas

El 17 de septiembre el congreso de los Estados Unidos aprobó por una abrumadora mayoría de 348 a 72 una serie de medidas destinadas SUPUESTAMENTE a ayudar a los que compraron propiedades mediante las famosas subprime loans o hipotecas no tradicionales, que se daban como pan caliente durante la reciente bonanza inmobiliaria (de la que queda solamente el recuerdo) a gente que no tenia una buena historia crediticia. Se estima que casi 2 millones de personas están en peligro de perder la propiedad que compraron con hipotecas de interés variable, cuando este se ajuste después de una tasa introductoria muy baja creada para seducir hasta los más estoicos. Según lo que dicen las noticias, en este momento hay por lo menos 600.000 personas que están atrasadas en los pagos de su hipoteca que se pueden beneficiar directamente de las disposiciones recientemente aprobadas. Estas medidas que fueron anunciadas sin mucho bombo, más bien a lo calladito, (el diario The New York Times decidió darle a esta noticia unas pocas líneas al final de la cuarta pagina de la sección Business el 19 de Septiembre) le dan la oportunidad a la gente que tiene este tipo de hipotecas de refinanciarlas con términos mas favorables, garantizados por la FHA (Federal Housing Administration) una agencia gubernamental que asegura hipotecas, creada en 1934 durante la presidencia de Roosevelt, para que el “sueño americano” de la casa propia fuera accesible a más gente y los bancos pudieran prestar dinero más tranquilos, sabiendo que si las papas queman la FHA responde.

La gente que no puede pagar sus hipotecas puede acogerse a estas medidas siempre y cuando cumplan los siguientes requisitos: que hayan pagado las cuotas mensuales a tiempo en los últimos 6 meses antes que la hipoteca se ajustara a un interés más alto, el interés de la hipoteca se ajuste en el periodo que va de junio del 2005 a diciembre del 2009, hayan pagado por lo menos un 3% del capital o tengan el efectivo equivalente a este monto, puedan probar que han estado empleados o percibiendo un ingreso mensual de forma constante en los últimos años, demuestren que ganan suficiente dinero por mes para pagar la nueva hipoteca asegurada por FHA así como sus otros gastos fijos. También se propone incrementar el monto máximo de la hipotecas que esta agencia asegura de U$S 362.000 a medio millón de dólares.

¿Que lindo que suena todo, no? El gobierno al rescate de los pobrecitos que van perder sus propiedades… el gobierno al rescate de las pobres victimas del dúo dinámico (ya no tan dinámico) CORREDORES DE HIPOTECAS-CORREDORES INMOBILIARIOS, el gobierno cuan súper-héroe, al rescate de los inocentes consumidores que no entendían en lo que se estaban metiendo. Pues señor: si no entiende el papel que tiene enfrente, entonces NO FIRME! Bueno, la verdad es que todos querían tener un pedazo de la suculenta torta inmobiliaria, los detalles no importaban demasiado, de todas maneras los precios seguían subiendo y subiendo y las propiedades se vendían en tiempo record.

La verdad de la milanesa, según lo que yo veo, es que estas medidas no están destinada a ayudar a los que bobos y especuladores que se metieron en este berenjenal solitos comprando propiedades que no podían pagar con hipotecas que no entendían, como lo presentan, sino a los bancos, para que estos no se encuentren con millones de propiedades que no pueden vender en un mercado deprimido al precio que las tomaron y (OH HORROR) dejen de percibir los intereses que estas hipotecas generan.

¿Que pasa con la gente más sensata que optó por hipotecas más conservadoras que parecían muy insípidas durante el VIVA LA PEPA inmobiliario? ¿O la que pensó hizo cálculos y no se compró la propiedad que quería sino la que podía? Bueno esa gente, hablando mal y pronto, se jode. Parece que es más lucrativo especular y no pensar en todas las posibles consecuencias de nuestros actos, como un adolescente maleducado hay que dejar que el papito-gobierno te solucione los problemas, con la plata que recauda de todo el resto, por supuesto.

Aunque estas medidas fueron aprobadas en el congreso por una abrumadora mayoría, hay mucha gente indignada con esta este nuevo capitulo de la saga de la crisis inmobiliaria, en: http://cnnmoneytalkback.blogs.cnnmoney.com/2007/09/12/is-refi-rescue-a-bailout/, un foro de opinión de CNN, se publicaron 160 comentarios, déjenme que les traduzca algunos para que vean lo que la gente tiene que decir:

“No debería haber ningún ‘rescate’. Los riesgos eran evidentes tanto para los inversionistas como los compradores cuando los tomaron. Se puede decir que los que compraron las propiedades fueron las victimas, pero sabían cuanto dinero ganaban por mes y el sentido común debería haberles dicho que no compraran una casa que no podían pagar. Había dinero que ganar de estas inversiones de alto riesgo, pero ese dinero debía permanecer en manos privadas, lo mismo se aplica a las pérdidas.”

Comentario de Jeff de Pittsburg, Pennsylvania.


“Este ‘rescate’ es para los inversores que dieron los préstamos o invirtieron en bienes raíces. Los que compraron casas no pueden perderla porque en realidad nunca fueron los verdaderos dueños, simplemente pidieron prestado mucho dinero. Este es un ‘rescate’ pagado por los contribuyentes para que los ricos no pierdan sus inversiones.”

Comentario anónimo.

“Me opongo rotundamente a que usen los dólares recaudados con mis impuestos para rescatar a la gente que en se metió en hipotecas para comprar casas que no podían pagar. Si usted no puede comprar una casa, no puede y punto, esta clarísimo. Cualquier esfuerzo de rescate sirve solamente para prolongar lo inevitable.”

Comentario de Scott de Los Angeles, California

“Mi esposa a menudo me pregunta: ¿Como lo hacen? Cuando vemos a gente que gana igual que nosotros viviendo en mansiones. Yo le digo que algún día van a tener que enfrentar las consecuencias, ella me dice que eso no va a pasar. Por favor no me digan que mi mujer tenia razón una vez más!”

Comentario de Roban de Melbourne, Florida

Bueno como verán este nuevo capítulo del culebrón inmobiliario no tiene desperdicio. Uno puede estar en desacuerdo con muchas de las maneras en la que se utiliza el dinero de los contribuyentes (como la guerra en Irak), pero este es otro ejemplo de como ser responsable a veces no paga. Se habla de que estas son disposiciones tomadas para evitar una crisis mayor que hunda todavía más el ya abatido mercado inmobiliario, no voy a negar que algo de eso hay, pero yo lo veo más como una excusa tardía por haber hecho la vista gorda mientras los bancos daban a diestra y siniestra préstamos a gente que obviamente no podía pagarlos. Este es otro ejemplo del gobierno disfrazado de corderito “salvando” a sus hijos favoritos, para que no dejen de percibir los intereses de millones de hipotecas. Y otra vez pagan justos por pecadores, ¿Esto pasará solo en USA?

Publicado en el Diario Correo de Punta del Este el 23 de septiembre de 2007

Crisis en Autolandia

¿Que le viene a uno a la mente cuando piensa en los americanos? ¿Será la Estatua de La Libertad en Nueva York? ¿La comida chatarra? ¿La última actriz de moda en Hollywood? Cada uno tiene su propia idea, a mi pensándolo bien, lo primero que se me viene a la cabeza son millones de gigantescos autos (nuevos eso sí, nada de cacharros viejos) cruzando el país de arriba a abajo, como una gigantesca manada errante de animales de metal.

Los autos son omnipresentes en la vida americana, no sólo porque son una necesidad ya que las distancias en general son muy largas y el transporte público es limitado, sino también porque los yanquis son de la filosofía que si se puede manejar no vale la pena caminar. Los autos más que vehículos para el transporte son una segunda casa ya que allí se pasa la gente gran parte del día. Ni los fluctuantes precios del combustible, ni la dificultad en encontrar estacionamiento amilanan a los americanos cuando de manejar se trata. Sólo la gente de algunas de las grandes metrópolis como Nueva York camina, ni pensar en Los Ángeles y menos en los suburbios.

Bueno, con mi reciente misión de seguir tomándole el pulso al mercado inmobiliario en EE.UU. para dale el parte médico a los lectores del Diario Correo de Punta del Este, mis ojitos se abrieron un poco más de lo que estaban (que no es mucho de mañana camino al trabajo) cuando vi uno de los titulares de la primera página del Washington Times (el diario más oficialista de la ciudad) que leía mi vecino de asiento en el metro, decía así: Subprime squeeze hits automakers (que en español vendría a ser algo como “El ajuste de las hipotecas no tradicionales afecta a la industria automotriz”) Obviamente que esto me llamó la atención, ya que aunque no hay que ser ningún genio para darse cuenta que la crisis inmobiliaria va a tener repercusiones fuera de su esfera, pensé que nada podía tocar a los americanos y sus autos ya que estos últimos eran una especie de apéndice de los primeros.

¿A que se debe esta baja en la venta de automóviles? Como les contaba en un artículo que salió publicado en este mismo diario el lunes 3 de septiembre: Aprovechando la bonanza inmobiliaria la gente sacaba préstamos a diestra y siniestra contra el capital que tenía acumulado en la hipoteca de sus casas, uno de los usos que le daban a este dinero era para dar el downpayment o cuota inicial y luego meterse en otro crédito más, esta vez para comprar un auto nuevo o cambiar el que ya tenían. El Washington Times decía también que se espera que millones de personas no puedan pagar las cuotas del auto que compraron, ya que no sólo su casa bajó de valor, sino que la hipoteca de interés variable se ajusta a un interés más alto y entre no poder pagar la hipoteca de la casa y pagar la cuota del auto nuevo (que probablemente es el segundo o tercero que tiene la familia) el que paga el pato es el pobre auto.

Ford dice que sus ventas bajaron un 14.4 % con respecto al año pasado, Chrysler un 6.1 % y Toyota un 2.8 %. Curiosamente tanto General Motors como Nissan declararon que sus ventas subieron un 6.1 % y un 6.3% respectivamente. ¿A que de deben estas diferencias? Principalmente a que estas compañías apostaron a vender autos más pequeños y que usan menos combustible. Se dice que si el 2007 sigue a este ritmo las ventas de autos van a ser las más bajas de los últimos 9 años.

No es casualidad que se vea una baja importante en California, tradicionalmente uno de los mayores mercados para la venta de autos en los Estados Unidos. Los californianos eran también voraces consumidores de las (a primera vista) atractivas subprime loans (hipotecas no tradicionales) que ahora se están ajustando a un interés mucho más alto y las cuotas mensuales se doblaron o triplicaron para muchos. En un artículo que salió en el diario The Boston Globe el 31 de agosto se dice que un estudio reciente de CNW Marketing Research, una agencia de marketing que se encarga de seguir el comportamiento de los compradores de autos, dio que casi el 19% de los potenciales compradores están abandonando o posponiendo sus planes de comprar un auto nuevo este año, el doble que el año pasado, la razón principal que invocan es preocupación por la baja de precios de los bienes raíces.

¿Entonces ahora que pasa? ¿Hasta los campeones de los vendedores, los que tienen la reputación de ser los más feroces, pelo a pelo con los corredores inmobiliarios- los vendedores de autos- van a tener que apelar a nuevas tácticas para vender su producto? ¿Como seguirá la saga de la crisis inmobiliaria? A los americanos tocarles el auto es un golpe bajo, alguna estratagema ya se les va a ocurrir...


Florencia Sader
Washington, DC
Septiembre, 2007

Vicisitudes del mercado inmobiliario en la capital del imperio (Parte II)

Este artículo salió publicado en el Diario Correo de Punta del Este el 3 de septiembre de 2007

¿Será porque me entusiasmé al ver que Marcelo tan amablemente publicó mi colaboración? O quizás será porque tengo algo más que decir, pero me gustaría seguir compartiendo mis impresiones con los lectores del Diario Correo de Punta del Este.El mercado inmobiliario da que hablar, tanto en USA como en Punta del Este (a veces en Punta del Este parece ser de lo ÚNICO que se habla), y aquí la cosa no es tan diferente.

Hoy una de las noticias en The Express - una publicación gratuita del diario Washington Post que muchos oficinistas leen de mañana camino al trabajo- era acerca de los despidos masivos en las empresas que se dedican a generar y administrar hipotecas no tradicionales. Lo comparaban a la debacle que ocurrió con los empleados de las aerolíneas después del 11 de septiembre. Suena medio sensacionalista ¿no? Bueno quizás un poco, pero este tipo vaticinios preocupantes están a la orden del día. Todos los dedos acusadores señalan como culpables de la crisis inmobiliaria que se está viviendo a las subprime loans o hipotecas no tradicionales. ¿De que se tratan las famosas subprime loans, responsables parece, de unos cuantos sustos en la bolsa de valores? Básicamente son créditos hipotecarios que se dan a personas que no tienen historial crediticio o han tenido problemas para pagar deudas en el pasado, estos créditos tienen tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales. Según el Center for Responsable Lending (Centro para Préstamos Responsables- una asociación sin fines de lucro dedicada a proteger y educar a los consumidores-) en los últimos 9 años se prestaron 2 trillones (si 2.000.000.000.000) de dólares por medio de este tipo de hipotecas.

Durante la todavía reciente bonanza inmobiliaria, los bancos parecían estar muy dadivosos, y los parias del crédito pudieron acceder a hipotecas que en otras circunstancias no hubieran podido; el precio de las propiedades seguía subiendo y las tasas de interés por los primeros dos años eran tentadoramente bajas- el hecho de que muchas de estas hipotecas se iban a ajustar después siguiendo índices que pocos entendían como se calculaban- no importaba demasiado ya que con poco o ningún dinero y crédito dudoso se podía acceder a estos prestamos, ya sea para comprar una propiedad o para refinanciar la que uno tenía. Según un reporte del Department of Housing and Urban Development, el equivalente al Ministerio de Vivienda, el 80% de estos prestamos fue para refinanciar propiedades; mucha gente viendo que su propiedad subía de valor decidió refinanciarla y sacar parte del capital acumulado para otros fines. En algunos casos inclusive más del capital acumulado, ya que todo decía que la casa que habían comprado hace unos pocos años -digamos para poner un ejemplo- por U$S 300.000, si querían venderla en el momento de la euforia compradora les iban a dar por lo menos U$S 400.000. No parecía que hubiera demasiado por que preocuparse. La gente pedía prestado un 100 % y hasta un 150 % del capital acumulado, de todas maneras parecía que los bienes raíces iban a seguir subiendo de valor indefinidamente…¿no? Tengo una amiga uruguaya que vive acá (que por supuesto no les voy a decir el nombre) que se compró un departamento en Punta del Este con un dinero que sacó al refinanciar la hipoteca de su casa.

Bueno, la fiesta se acabó, los valores de las propiedades dejaron de subir ya que los inversores construyeron casas y casotas, millones de condominios y la oferta terminó superando la demanda resultando en la baja de los precios; las hipotecas de interés variable empezaron a ajustarse y los pagos mensuales resultan demasiado altos para mucha gente, que además ve con horror como el valor de su casa disminuye y lo único que han pagado hasta ahora es solo interés, no han acumulado nada de capital. Si quieren vender ahora el precio puede ser más bajo del que pagaron cuando el mercado se veía tan prometedor. La opción de vender a pérdida obviamente no seduce a nadie, pero cuando la cuota mensual ahorca, no hay más remedio que tratar de achicarse, ya que la ejecución de las hipotecas no se hace esperar demasiado, según lo que he estado leyendo podemos hablar de unos 3 a 7 meses, depende del estado. Se habla de casi el doble de hipotecas ejecutadas, o foreclosures como les dicen acá, con respecto al año pasado. Esta lúgubre posibilidad genera que haya más propiedades en el mercado, esta vez de vendedores casi desesperados. Los posibles compradores ahora pueden ser selectivos, y algo impensable hace unos meses atrás, hasta pedir rebaja.

¿Y donde quedamos los aspirantes a agentes inmobiliarios? Bueno, como diría Roger, el gerente de una de las sucursales de la mega cadena inmobiliaria Long and Foster en Bethesda, un suburbio de Washington; "Es ahora que se ven los guapos", (por supuesto que no fue exactamente lo que dijo, pero si hubiera sido criollo esta sería la traducción perfecta.)

Florencia Sader

Agosto, 2007

Washington, D.C.

Vicisitudes del mercado inmobiliario en la capital del imperio

Esto salió publicado el día 23 de agosto de 2o07 en el Diarrio Correo de Punta del Este:

Siendo hija de un inmobiliario, toda mi vida escuche hablar acerca de las vicisitudes de esta profesión; siendo hija de un inmobiliario de Punta del Este, no podía dejar escuchar el mantra infaltable de todos los años, "¿YCOMOVIENELATEMPORADAAAAA?" frasecita que puede tener distintas inflexiones depende de quien la hace. Cautelosa si viene de otro inmobiliario, imperiosa si viene de un propietario, descreída y un poco arrogante si viene de un posible inquilino. El negocio inmobiliario en Punta del Este es singular, y la famosa temporada es el momento que todo el mundo esta esperando para que se definan los tantos.

Después de estar radicada en Washington, DC por mas de 8 años, creo que por nostalgia, curiosidad y fiel a la creencia de que cada poco tiempo hay que aprender algo nuevo para que la rutina sea mas llevadera, decidí tomar el curso de corredor inmobiliario, para ver de que se trataba y eventualmente poder sacar mi licencia de vendedora (Ah, si, acá ni soñar con mostrar un departamento y menos vender o alquilar, sin tener una licencia)

Allí fui con mis genes inmobiliarios todavía adormecidos a tomar el curso de vendedor que da la mega cadena de inmobiliarias Long & Foster. Una vez terminadas las clases a las cuales no se podía faltar ni siquiera una vez, uno queda en condiciones de tomar el examen de "salesperson" o sea vendedor. Este difiere en cada estado, ya que aunque hay una parte común a todo el país cada estado tiene reglas propias que lo rigen y es un requisito tener licencia en cada estado que uno trabaja. Esto es particularmente engorroso en Washington ya que en los estados de Maryland y Virginia hay barrios que se consideran parte de la capital, pero técnicamente no lo son, así que para poder trabajar con mas libertad y no tener que limitarse hay que tener licencia en por lo menos dos estados, lo que implica dos exámenes, dos cuotas anuales, etc.

Éramos un grupo de cerca de 40 alumnos, la mayoría atraídos por el todavía candente mercado inmobiliario, donde una casa se ponía a la venta y se vendía a la semana. Los habíamos rubios, morenos, algunos latinos, hindúes, jóvenes y ya no tanto, más que nada éramos un grupo de personas seducidos por la idea de cobrar jugosas comisiones, como nos dijo nuestro profesor el primer día "Esta es la única profesión donde a uno le pagan lo que uno vale" (seductoras palabras para tantos oficinistas incomprendidos, oprimidos por la burocracia de las grandes organizaciones). En esas horas interminables (sobre todo los sábados) aprendí de hipotecas, leyes, impuestos, materiales tóxicos y demás horrores que se puede encontrar en una casa, que se puede y no se puede decir a un comprador y sobre todo la responsabilidad tanto civil como penal que tiene el inmobiliario. Cada lección era un nuevo descubrimiento, no podía dejar de comparar con lo que yo conocía y mi asombro era cada vez mayor al ver las diferencias en la exigencia que se tiene, tanto para el vendedor, como para la inmobiliaria en sí. Ya en ese momento se vislumbraba muy a lo lejos, la posible bajada de los precios de las propiedades, algo que era prácticamente IMPENSABLE hace unos meses atrás.

Hoy a fines de agosto del 2007, ya con la recesión, al menos en el mercado inmobiliario cómodamente instalada en todo Estados Unidos, la idea de ser corredor inmobiliario ya no parece TAN SEDUCTORA. Ahora las propiedades pueden pasarse 3 meses, si TRES largos meses sin recibir una oferta y los propietarios tienen que bajar los precios. Las hipotecas con tasas de interés variable que antes parecían tan atractivas están hundiendo a muchos, los "foreclosures" o ejecución de las hipotecas están al orden del día y como siempre, son los especuladores los que se están beneficiando. Nada nuevo en este mundo, ¿no?

Y yo me pregunto, este año, en Punta: ¿COMOVIENELATEMPORADA?

Florencia SaderAgosto, 2007
Washington, D.C.
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